米兰体育,米兰体育官方网站,米兰体育APP下载在传统观念中，“收租”常被视为最省心的被动收入方式，而如今，这一看似传统的经营模式正吸引着保险资金的悄然入场。

　　此次成立的长租住房基金全名为天津家寓股权投资基金合伙企业（有限合伙），总出资额达45亿元，经营范围涵盖股权投资、投资管理及资产管理等私募基金业务。

　　该基金采用有限合伙制架构，出资方以险资为核心，包括大家人寿、友邦人寿、中银三星人寿、中宏人寿、复星保德信人寿五家保险公司，其中保险公司直接出资合计达44.97亿元，占总规模的99.93%，是多个保险机构联合参与的大规模行动，形成典型的险资主导型资金结构。

　　本期，URI剖析险资进军长租房市场的动因、策略与影响，旨在客观解读这一现象背后的商业逻辑与行业趋势。

　　据统计，2025年前8个月险资多次投向重点城市核心区域优质长租公寓资产，如新华保险等联合投资16亿元收购厦门泊寓项目（7724套保租房）、大家保险13.54亿元收购华润宝山长租公寓项目、友邦保险9.8亿元拿下上海松江柚米社区（2252套房源），可见其今年重点转向长住领域。

　　交易方式上，险资涉足长租领域从单一债权计划转为基金化、平台化，且退出路径倾向REITs化，多通过Pre-REITs基金间接收购，如厦门泊寓、上海松江柚米社区项目，均由险资认购基金份额间接持股，待项目运营成熟后瞄准公募REITs上市。这种模式以“资金集中+资产分离”为核心，借私募股权基金实现不动产所有权与运营权分离，既规避险资直接持有的合规限制，又保留原运营商管理能力，还能为REITs退出奠定基础。

　　此外，2025年险资多以联盟方式投资长租公寓赛道，不同联盟参与主体有差异：万新金石基金由万科联合新华保险、大家人寿等设立，参与方较集中；中信金石基金由友邦保险联合基金公司、运营企业、证券机构等设立，参与方更广泛。

　　早前，保险资金偏好写字楼、商业综合体等不动产，看中其稳定收益与抗风险能力。然而，近年来经济波动导致写字楼空置率攀升，传统资产的吸引力有所下降。与此同时，政策推动下保障性租赁住房快速发展，形成新的投资风口。该基金作为业内首支“增值策略”长租住房基金，聚焦一线城市，显示出险资对租赁住房这一细分赛道信心的提升。

　　保险资金因其资金期限长、规模大，必须匹配能够提供长期稳定回报的资产。长租公寓恰好满足这一需求：其租赁需求抗周期性强，现金流规律明显，风险相对分散。险资并非追求短期高收益，而是以“慢钱”换“稳钱”，通过对运营成熟、出租率良好的项目进行投资，实现资产保值与持续收益。

　　URI观察到，险资在项目选择上体现出高度谨慎：优先一线城市、已有稳定运营记录的长租社区，例如友邦通过Pre-REITs基金收购的柚米社区。这类项目通常具备清晰的租金流水和稳定的客源，符合保险资金风险控制的要求。险资并非开发者和冒险者，而是在项目成熟后介入，扮演“资产放大器”和“稳定器”的角色。

　　对租客而言，险资的入场意味着更稳定的租赁体验：减少平台“爆雷”风险，提升管理服务的标准化与专业性。租房合同、维修服务、账务管理等方面都将更加规范。然而，租金水平仍由市场决定，险资的参与并不带来租金优惠，而是提供“可负担的高品质”居住选择，租赁关系也将更趋商业化和标准化。

　　45亿长租房基金的成立，不仅是保险资金资产配置的一次转变，更是长租公寓市场逐步走向成熟、获得资本认可的重要信号。

　　险资以其“长期主义”的视角，为行业注入稳定性和规范性，推动租赁住房向更透明、更专业的方向发展。

　　然而，市场的基本逻辑并未改变：租客可以期待更安心的租赁环境，但仍需面对市场化定价与标准化服务所带来的“冷静”体验。

　　未来，更多险资介入后，长租公寓市场将迎来资本集聚、运营升级、供给优化的新阶段。

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