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　　近日，哈密市12345政务服务便民热线收到群众来电求助，称自己是伊州区西河街道泉水湾社区泉水湾小区6号楼住户，因楼顶防水层出现问题，造成家中漏水，希望能够帮忙尽快修复。

　　记者了解到，房屋漏水责任划分需要根据具体情况判断：若房屋在保修期，通常防水工程保修5年，开发商需承担维修责任。超过保修期且已缴纳维修资金的商品房，可申请公共维修基金。泉水湾小区的楼房已经不在保修期内，那么，6号楼居民家屋顶漏水是否能得到解决呢？

　　俯瞰泉水湾小区，已完成防水层更新的楼顶（黑色）与未更新的楼顶（灰白色）对比鲜明。融媒体中心记者 郑滕兴摄

　　负责泉水湾小区物业服务的哈密市三和物业管理有限公司物业经理刘辉告诉记者，有很多居住在顶楼的居民反映，家中出现屋顶漏水情况，社区对这一状况非常重视，督促物业公司进行查看和修复。2025年，在争取到施工楼栋2/3以上的业主投票同意后，物业公司使用“大修基金”对18栋多层楼房中的10栋楼顶部防水层进行了集中整体更新，1栋楼进行了部分防水层更换。

　　泉水湾小区已经完成防水层更新的居民楼楼顶呈现明显的黑色，未进行楼顶防水层更新的楼顶呈现白灰色。融媒体中心记者 郑滕兴摄

　　刘辉说：“动用‘大修基金’时，我们按要求由居民签字确认。6号楼也在改造范围内，如果这位居民发现屋顶确实漏水，我们可以要求施工方进行修复。现在还有7栋没有做更新，一方面是一些住户常年不在家，另一方面对‘大修基金’的使用不太理解。2026年，我们将对剩余楼栋进行再次评估，如果需要动用‘大修基金’对楼顶防水层进行更新，我们仍会按相关程序征求居民意见。”

　　那么，什么是“大修基金”，什么情况下可以使用这笔费用？新疆君始律师事务所律师马欣悦进行了解读。

　　马欣悦表示，俗称的“大修基金”，其法定名称为“住宅专项维修资金”，是业主购房时按比例缴纳的专项资金，用于住宅小区共用部位（如基础、承重墙体、外墙、楼梯间等）、共用设施设备（如电梯、消防设施、供水系统、排水管道等）在保修期满后的维修、更新和改造。“大修基金”归全体业主共用，具有专款专用、长期储备的特征，由住建部门或业主大会委托的机构代管，不会因业主变更而转移。房屋转让时，资金余额将随房屋一并过户。

　　泉水湾小区某栋居民楼楼顶堆放着防水层更新的材料。融媒体中心记者 郑滕兴摄

　　马欣悦提醒，作为专项维修资金，“大修基金”使用核心条件是维修项目必须针对房屋共有部位或共用设施设备，且超出物业服务费覆盖范围。禁止使用范围有：包括保修期内应由开发商承担的费用；供水、供电等专业单位负责的管线维修；人为损坏的修复费用；物业费涵盖的日常维护费用。日常维护费用应由物业费承担，其使用也必须经过法定比例的业主同意。

　　马欣悦介绍，使用“大修基金”的常规程序为：物业公司或业主提出维修方案及费用预算；经专有部分面积占比≥2/3且业主人数占比≥2/3的业主参与表决，且参与表决中过半数业主同意；方案在小区显著位置公示至少5至7日；向区住建局或维修资金管理中心提交备案申请，审核通过后拨付首笔费用。施工过程中需业委会或业主代表监督，施工结束后共同验收，提交竣工报告、决算书、发票等材料，完成尾款拨付。“如果遭遇电梯停运、外墙脱落、水管爆裂等危及人身安全的紧急情况，可由业委会或物业现场确认并先行处置，事后补办手续。”马欣悦说。

　　实际操作当中，因为居住楼层不同、受到损害的影响不同，居民对是否使用“大修基金”，往往意见不一。这也是“大修基金”难用的原因。记者了解到，为保障住宅公用部位及设施设备获得正常维护，泉水湾社区正在多方努力，推动“大修基金”相关知识的宣传与正常使用。

　　泉水湾社区党委书记杨婧表示，社区一方面积极协调居民和物业服务企业之间的关系，另一方面也积极上报符合惠民资金政策的项目，用于推动小区房屋维修和保养。“像动用‘大修基金’这类，我们会要求包户干部、双联户长联合物业公司一起上门给住户做工作，讲清楚‘大修基金’使用的范围、方法和流程。”杨婧说。

　　马欣悦表示，“大修基金”是保障房屋长期安全使用的重要资金，业主应充分了解其性质、使用规则和自身权利义务，积极参与监督，确保资金专款专用，维护小区公共利益。“其中，业主权利包括对维修资金和使用享有决策权、知情权和监督权，可查阅收支明细，对公示信息提出复核，举报挪用行为。义务则包括：业主需按时交存维修资金，配合维修方案实施，不得阻挠施工。”

　　小区是所有业主共同生活的地方，作为公共设施的“养老金”，“大修基金”不能被滥用或误用，更不能因为个别业主的意愿而无法动用。在泉水湾小区公共设施的维护过程中，物业公司须遵守法律法规、谨慎合理地使用“大修基金”。同时，社区能够及时对“大修基金”的使用进行监管，实现全链条监督。业主们也要基于大多数业主的共同利益和小区整体需求进行考虑决策，要让这笔钱真正地“活”起来，用及时、用合理、用有效。